Introduction

Pour les propriétaires, l'expression « Garantie du coût de reconstruction » offre un sentiment de sécurité important. Elle suggère qu'en cas de perte totale, l'assureur couvrira la facture pour reconstruire la maison, quel que soit le prix final. Cependant, une décision récente de la Cour suprême du Canada a clarifié que le mot « garanti » ne l'emporte pas nécessairement sur les exclusions spécifiques trouvées ailleurs dans une police d'assurance.

Dans l'arrêt Emond c. Trillium Mutual Insurance Co., 2026 CSC 3, la Cour a abordé l'interaction entre un avenant généreux et une clause d'exclusion restrictive. La décision fournit des orientations essentielles aux professionnels de l'assurance et aux assurés de tout le Canada, y compris de la Colombie-Britannique, concernant l'interprétation des contrats d'adhésion lorsque les garanties et les exclusions semblent entrer en conflit.

Les faits de l'affaire

Les appelants, Stephen et Claudette Emond, étaient propriétaires d'une maison construite en 1968 située sur la rivière des Outaouais. En avril 2019, des inondations catastrophiques ont détruit la propriété, entraînant une perte totale. Les Emond détenaient une police d'assurance habitation complète auprès de la Trillium Mutual Insurance Company. Point crucial, ils avaient souscrit un avenant de coût de reconstruction garanti, souvent désigné sous l'acronyme CRG.

Le litige ne portait pas sur la perte elle-même, mais sur le coût de la reconstruction. La maison étant située dans une zone réglementée, l'office de protection de la nature local exigeait des mises à niveau importantes et coûteuses pour reconstruire la maison conformément aux normes d'aménagement actuelles. Les Emond ont demandé la couverture de ces coûts de conformité supplémentaires en vertu de leur avenant CRG.

Trillium a refusé cette partie spécifique de la réclamation. L'assureur s'est appuyé sur une clause de la police de base — l'exclusion des coûts de mise en conformité — qui stipulait que l'assureur ne paierait pas pour l'augmentation des coûts de réparation ou de remplacement due à l'application de toute loi régissant le zonage, la démolition ou la construction. L'assureur a soutenu que bien que l'avenant CRG supprimait la limite monétaire de la police, il n'effaçait pas les exclusions standard figurant dans le libellé principal de la police.

La décision de la Cour suprême

Dans une décision majoritaire rédigée par le juge Rowe, la Cour suprême du Canada a rejeté le pourvoi des Emond. La Cour a statué que l'exclusion des coûts de mise en conformité s'appliquait malgré l'existence de l'avenant de coût de reconstruction garanti. Par conséquent, les Emond n'avaient pas le droit de recouvrer les coûts accrus associés au respect des exigences de l'office de protection de la nature, à l'exception d'un petit montant limité prévu par une extension de garantie distincte.

La Cour a appliqué le cadre d'interprétation établi dans l'arrêt Ledcor Construction Ltd. c. Société d'assurance d'indemnisation Northbridge, 2016 CSC 37. L'analyse s'est concentrée sur la lecture du contrat dans son ensemble pour déterminer si le langage était ambigu.

Interprétation de l'avenant

La majorité a conclu que l'avenant CRG n'était pas un contrat distinct, mais une modification de la police de base. L'avenant stipulait explicitement qu'il modifiait la disposition relative à la « Base de règlement des sinistres », mais incluait également une réserve critique: à tous autres égards, les dispositions de la police et les limites de responsabilité demeurent inchangées.

La Cour a raisonné que l'objectif de l'avenant CRG était de supprimer la limite en dollars spécifique indiquée sur la page de déclaration, protégeant ainsi l'assuré contre l'inflation ou la sous-assurance. Cependant, il n'accordait pas une couverture « carte blanche » pour les risques exclus ou les coûts exclus. Le terme « garanti » faisait référence au montant de l'assurance, et non à l'étendue des risques ou des coûts exclus. De plus, la Cour a interprété l'expression « techniques de construction actuelles » trouvée dans l'avenant comme faisant référence aux méthodes de construction modernes (telles que l'utilisation de pistolets à clous plutôt que de marteaux), plutôt que comme une promesse de payer pour les mises à niveau réglementaires.

La doctrine de l'annulation de la garantie

Les Emond ont soutenu que l'application de l'exclusion rendrait leur couverture garantie illusoire, invoquant la doctrine de l'annulation de la garantie (nullification of coverage doctrine). Ce principe juridique empêche les assureurs de s'appuyer sur des exclusions qui annuleraient effectivement la couverture même que le titulaire de la police avait l'intention d'acheter.

La Cour a rejeté cet argument. Le juge Rowe a expliqué que l'exclusion ne mettait pas complètement en échec l'objectif de l'avenant CRG. Les propriétaires recevaient toujours un avantage significatif: ils pouvaient recouvrer les coûts de remplacement dépassant la valeur nominale de la police pour la structure elle-même, à condition que ces coûts ne soient pas spécifiquement exclus. Puisque l'avenant offrait toujours une valeur — une protection contre l'inflation et la sous-évaluation de la structure principale — la garantie n'était pas annulée.

Implications pour le droit canadien

Cette décision renforce la primauté du texte écrit dans les contrats d'assurance d'adhésion. Pour les juristes et les assurés de la Colombie-Britannique et de tout le Canada, l'arrêt Emond c. Trillium souligne qu'un avenant ne peut être lu isolément. L'ordre d'interprétation généralement conseillé exige d'examiner la clause de garantie, puis les exclusions, et enfin toute exception aux exclusions.

L'arrêt clarifie que le terme « garanti » dans un contexte d'assurance est souvent un terme technique défini plutôt qu'une promesse littérale d'indemnisation totale. Il signifie que le plafond monétaire est levé, mais que les conditions contractuelles concernant ce qui est couvert et ce qui ne l'est pas restent en vigueur. De plus, la décision restreint la portée de la doctrine de l'annulation de la garantie, signalant que les tribunaux hésiteront à l'appliquer à moins qu'une exclusion ne rende véritablement la couverture achetée sans objet.

Conseils pratiques pour les titulaires de police

Cette affaire sert de rappel brutal de l'importance d'examiner les petits caractères concernant la conformité aux règlements et aux codes. De nombreuses maisons anciennes en Colombie-Britannique peuvent nécessiter des mises à niveau importantes pour répondre aux codes sismiques, électriques ou de zonage modernes si elles devaient être reconstruites aujourd'hui.

Les titulaires de police devraient vérifier si leur police inclut une couverture spécifique pour la « Conformité aux règlements et aux codes ». Dans l'affaire Emond, il y avait une extension spécifique pour cela, mais elle était plafonnée à 10 000 $, ce qui était insuffisant pour les mises à niveau requises. Les propriétaires devraient interroger spécifiquement leurs courtiers sur la couverture des coûts accrus dus à l'application de lois ou de règlements municipaux, plutôt que de supposer qu'un avenant de coût de remplacement garanti couvre les mises à niveau réglementaires. Si une propriété est soumise à des règles strictes de conservation ou de zonage, il est essentiel de rechercher des avenants spécialisés qui couvrent explicitement ces coûts de conformité.